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¿Qué obras son necesarias en una Comunidad de Propietarios?

obras comunidadLa Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece una diferencia entre las obras consideradas necesarias y las que no lo son en una Comunidad de Propietarios. En este sentido, es el art. 10.1 de la LPH el que relaciona las obras consideradas necesarias. Estas son:

a)  Las que se deriven del deber de una adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y sus servicios comunes, incluyendo las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y  habitabilidad.

b) Las encaminadas a garantizar la accesibilidad universal,  y en todo caso las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior

c) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, cuando resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

d) La división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

¿Qué características tienen estas obras necesarias?

En primer lugar  tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios.

En segundo lugar cabe precisar que pueden ser solicitadas por los propietarios o impuestas por las Administraciones Públicas y, en este último caso, los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

En  tercer lugar serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

¿Y si hay discrepancias sobre si son necesarias o no?

Cuando las obras son a instancia de uno o varios propietarios, cabe prever que puedan existir discrepancias sobre el carácter de necesario o no de las mismas y para ello establece la LPH que será la Junta de Propietarios la soberana para determinar el carácter de las obras, decisión que evidentemente podrá ser impugnada ante los tribunales.

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Comentarios (9)

No debe olvidarse para los edificios posteriores al año 2000, las obligaciones que impone la Ley de Ordenación de la Edificación sobre mantenimiento y conservación a través del seguimiento y actualización del Libro del Edificio y sus instrucciones de uso y mantenimiento. No implican realizar obras de conservación de por sí, pero sí la vigilancia de posibles deterioros que será necesario reparar. No tener en cuenta esto supone perder todas las garantías de los seguros de «construcción» y en muchos casos de responsabilidad civil de la comunidad.

Y si esas obras necesarias que hay que realizar se encuentran en la parte del patio de luces a la que se accede normalmente a través de una vivienda cuyo propietario se encuentra en paradero desconocido,¿se puede acceder a dicho patio de luces desde otra vivienda, o podría plantearse algún problema de allanamiento de morada?

José Vicente, es una consulta extensa, así que te respondemos a tu correo. Gracias por consultar!

Hola buenos días, sufro de ruidos de tuberías cuando mi vecino abre el grifo de la bañera. No exento de polémica y de tensión se ha tratado el tema en junta de vecinos aceptando la visita de un profesional especializado en temas de fontanería para hacer comprobaciones. El fontanero ha determinado que la tubería está defectuosa en toda la prolongación desde la entrada a la finca hasta el último piso, ya que vibra por falta de sujección y por la ausencia de los revestimientos necesarios para su correcta insonorización. La cuestión es que tras haber obtenido un punto de vista profesional y por lo tanto más objetivo, se puede exigir la reparación por parte de la comunidad? Cuáles deberían ser mis actuaciones así como las de la Comunidad/administrador?

muchas gracias

Luis Miguel Cantalejo

Estimado Antonio,

Siempre es exigible por parte de los propietarios que la Comunidad realice las actuaciones necesarias para una adecuado mantenimiento de la finca, siendo la Junta de Propietarios la soberana para la adopción de los acuerdos que procedan al respecto. Por lo que comenta, parece evidente que se trata de un problema de índole comunitario, no privativo, y por tanto exigible a la Comunidad. Entendemos que debería dirigir un escrito a la persona que realice las funciones de Secretario de la Comunidad solicitando que el asunto sea tratado en próxima Junta, dependiendo de los acuerdos que se alcancen se podrá actuar en una vía u otra.

Para ampliar cualquier asesoramiento que necesite, no dude en contactar con nosotros. Saludos cordiales.

Maria Alonso Villar

Somos tres hermanos que hemos recibido una casa en herencia. Esta se encuentra proindiviso y en un estado que hay que rehabilitar el tejado. Si yo me hago cargo de la rehabilitacion del mismo , el dia de mañana, si la casa se vendiera ¿Puedo repercutir estos gastos, deduciendolos de la parte que correspondieran a mis otros dos hermanos?
Gracias por adelantado. Ruego que a ser posible me respondan al correo electronico que adjunto

a medio metro de una terraza de mi piso, quieren levantar la torre de ascen-
sor que medirá aproximádamente hacia el exterior unos tres o cuatro metros,
con la consiguiente pérdida de luz solar, aire, vistas etc.. ?ello es legal¿
y por lo tanto asumible obligatoriamente. Como es logico somos una comunidad
de vecinos.

Muchas gracias.

Luis Miguel Cantalejo

Estimado Rafael,

Tal como plantea la cuestión no sería posible pronunciarse con seguridad sobre la legalidad o no de la instalación que comenta. Para ello, habría que conocer los acuerdos adoptados en la Junta en la que se aprobaron dichas obras y la naturaleza de las mismas que deben figurar en el acta correspondiente. Por lo que plantea, parece que posiblemente sea haya realizado en virtud a lo que impone la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto a accesibilidad, pero son muchos matices los que habría que estudiar.

Para ampliar y cualquier asesoramiento que requiera, no dude en contactar con nosotros. Saludos cordiales.

En el garaje de nuestra comunidad hay un terrible tema de humedad que esta afectando a la estructura del edificio. Se ban desprendido trozos de pared y quedan a la vista ya las varillas de hierro del forjado de hormigon. Un tecnico nos ha hecho la IT para pedir las subvenviones correspondientes para la reparacion. Un vecino nos envia, ya que somos los presidentes, un escrito en el que se opone a la obra acordada en junta . Que derechos tiene? Que repercusiones legales puede tener eso contr nosotros?
Gracias!

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