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¿Hay que pagar plusvalía por la venta de un inmueble vendido a un precio inferior al que se compró?

¿Hay que pagar plusvalía por la venta de un inmueble vendido a un precio inferior al que se compró?

La venta de un inmueble acarrea, entre otros impuestos ,el pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (popularmente conocido como plusvalía).

La lógica del devengo de este impuesto es muy sencilla y, a su vez, optimista. Se basa en que el suelo es un activo que, por el mero transcurrir del tiempo, aumenta su valor.

La realidad se ha encargado de demostrarnos de que este supuesto no siempre es así, ya que en muchas de las operaciones de compraventa de inmuebles que se hacen en la actualidad, el vendedor transmite el inmueble por un precio sensiblemente inferior al importe que pagó  para adquirir esa propiedad años atrás.

 No obstante, la necesidad recaudatoria de los ayuntamientos hace caso omiso a esta realidad  y se dan casos en los que, tras firmar una venta absolutamente ruinosa desde el punto de vista patrimonial, el Ayuntamiento que corresponda practica la correspondiente liquidación de la plusvalía.

¿Es obligatorio pagar la plusvalía?

Si atendemos al precepto legal, el artículo 104.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales estipula que el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana “grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos”.

La redacción del artículo es clara: lo que grava el impuesto es el incremento de valor de los terrenos como consecuencia de una transmisión de los terrenos; no la transmisión de los terrenos en sí.

¿En qué se basan los Ayuntamientos?

Llegados a este punto, está claro que una venta por un valor inferior al que pagamos en su día supone una pérdida económica para el vendedor que compra caro y vende barato. Entonces, ¿por qué siguen practicando liquidaciones los ayuntamientos?

La respuesta es tan sencilla que cualquier persona con un poco de sentido común pensaría que le están tomando el pelo si no supiéramos que su intención  no es la de tomarnos el pelo, sino la de recaudar todo el dinero que puedan: “lo que ha perdido valor es la construcción que se asienta sobre el terreno, pero no el terreno”. Por tanto, la postura oficial de los ayuntamientos es que una compraventa lesiva para el vendedor se compone de dos elementos:

–          Un terreno que ha incrementado su valor

–          Una construcción ha experimentado una pérdida mucho mayor que el incremento de valor del terreno

 ¿Qué dicen los tribunales?

Existen algunas sentencias de tribunales que amparan a quien ha vendido por un precio inferior al que pagó por la compra, eximiendo al vendedor de pagar la plusvalía en estos casos. En este sentido:

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 18 de julio de 2013, Recurso 515/2011, Sala de lo Contencioso, Sección 1ª.

  “[…] Cuando se acredite y pruebe que en el caso concreto no ha existido, en términos económicos y reales incremento alguno, no tendrá lugar el presupuesto de hecho fijado por la ley para configurar el tributo (art. 104.1 LHL), y este no podrá exigirse, por más que la aplicación de las reglas del art. 107.2 siempre produzca la existencia de teóricos incrementos […]”.

 “[…] Seguirá siendo de aplicación toda la jurisprudencia anterior sobre la prevalencia de los valores reales […]”.

Sentencia nº 553 del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección 1ª, de 22/05/2012

“[…] parece evidente que la ausencia objetiva de incremento del valor dará lugar a la no sujeción al impuesto, simplemente como consecuencia de la no realización del hecho imponible, pues la contradicción legal no puede ni debe resolverse a favor del «método de cálculo» y en detrimento de la realidad económica, pues ello supondría desconocer los principios de equidad, justicia y capacidad económica[ …].

 ¿A cuánto asciende el impuesto?

No es un importe fijo, sino una operación que resulta de aplicar un coeficiente (que variará según los años que se haya gozado de la propiedad del terreno transmitido) al valor catastral del suelo (sólo del suelo, ya que este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos; no de las construcciones que ocupen dichos terrenos).

¿Quién es el encargado del pago?

En caso de que se produzca una compraventa, el encargado del pago es el vendedor, según marca la Ley Reguladora de las Hacienda Locales.

¿Podría venderse la construcción sin transmitirse la propiedad del terreno?

En teoría, si pactamos transmitir la propiedad de un edificio, pero no del edificio que se sitúa en ese suelo, no incurriríamos en el hecho imponible del impuesto. Sin embargo, las dificultades materiales que implicaría una operación de tales características, y los inconvenientes que supone tener una edificio sin las propiedad del suelo y un terreno donde existe una construcción que no es nuestra hacen inviable esta solución.